Averbação é o ato pelo qual se registra na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis, qualquer alteração que ocorreu sobre aquela propriedade após o registro original. É como uma “atualização” formal da ficha do imóvel: cada construção nova, demolição, reforma com alteração de área, mudança de estado civil do proprietário ou ônus deve ser averbado para que a matrícula reflita a realidade atual.
Sem averbação, a matrícula do imóvel descreve uma realidade que pode não existir mais — e essa divergência cria problemas em vendas, financiamentos, inventários e qualquer operação que dependa da documentação do imóvel.
Para que serve?
A averbação serve para:
- Manter a matrícula atualizada com o estado real do imóvel (área construída, benfeitorias, demolições)
- Viabilizar o financiamento imobiliário — bancos exigem que a área financiada esteja averbada na matrícula
- Aumentar o valor formal do imóvel — imóveis com construção averbada têm valor de avaliação superior
- Evitar problemas em inventários — imóvel não averbado complica a partilha entre herdeiros
- Comprovar a regularidade em transações de compra e venda
Quando é necessário?
- Construção nova: após obter o Habite-se, a construção deve ser averbada na matrícula
- Ampliação ou reforma que aumentou a área construída
- Demolição parcial ou total da edificação
- Casamento ou divórcio do proprietário (altera o regime de propriedade)
- Mudança de nome por casamento ou decisão judicial
- Constituição de usufruto, hipoteca ou outros ônus reais
Como funciona o processo?
- Obtenção do Habite-se: para averbação de construção nova ou reforma, o Habite-se emitido pela Prefeitura é o documento central
- CND do INSS de obra: obrigatória para qualquer averbação de construção — comprova o recolhimento previdenciário da mão de obra
- Memorial descritivo e planta: elaborados pelo engenheiro responsável, com ART registrada
- Protocolo no Cartório de Registro de Imóveis: apresentação de toda a documentação exigida
- Análise pelo oficial registrador: verificação da regularidade dos documentos
- Averbação na matrícula: lançamento do ato na matrícula do imóvel
Qual o prazo e custo aproximado?
Após o protocolo com documentação completa, o cartório tem prazo legal de 30 dias para praticar o ato. Na prática, muitos cartórios em BH realizam o ato em prazo menor.
O custo envolve emolumentos cartorários (tabelados pelo Tribunal de Justiça de MG, calculados sobre o valor declarado da benfeitoria), mais os custos da documentação técnica (ART, memorial, planta) elaborada pelo engenheiro. A CND do INSS de obra é gratuita para emissão, mas pode exigir regularização de pendências previdenciárias antes de ser obtida.
Registro x Averbação — qual a diferença?
Registro é o ato que cria ou transfere direitos reais — a compra e venda de um imóvel é registrada; a hipoteca é registrada. Averbação é o ato que altera, complementa ou extingue situações já registradas — a construção de uma casa no terreno já registrado é averbada; o divórcio que altera o estado civil do proprietário é averbado.
Em linguagem prática: o registro torna o comprador dono; a averbação mantém o registro atualizado com tudo que acontece depois.
Perguntas frequentes
O que acontece se eu não averbar a construção? A construção existe de fato, mas não existe para efeitos legais na matrícula do imóvel. Isso significa que ao vender, o comprador não conseguirá financiamento pela área não averbada, o valor de avaliação pode ser menor, e em inventário a área extra pode gerar disputas. Além disso, imóvel com área maior do que a averbada paga menos IPTU — o que pode gerar cobranças retroativas pela Prefeitura.
Quanto custa a averbação no cartório em BH? Os emolumentos são tabelados e calculados sobre o valor da benfeitoria declarada. Para uma construção residencial de médio padrão, os custos cartorários costumam variar de algumas centenas a alguns milhares de reais, dependendo do valor da área construída. O custo da documentação técnica (engenheiro, ART, planta) é adicional.
Preciso de engenheiro para averbar a construção? Sim. A averbação de construção exige memorial descritivo e planta da construção elaborados por engenheiro ou arquiteto habilitado, com ART registrada no CREA. Não é possível averbar apenas com documentos da Prefeitura sem a documentação técnica assinada por responsável habilitado.
Posso averbar uma construção antiga? Sim — e é recomendável. Construções antigas sem averbação podem ser averbadas a qualquer momento, desde que se obtenha a documentação necessária (Habite-se ou equivalente de regularização, CND do INSS, planta e ART). Para construções muito antigas, existem procedimentos específicos que simplificam alguns requisitos.
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