A CND — Certidão Negativa de Débitos é o documento emitido por órgãos públicos que comprova a ausência de débitos do imóvel ou do proprietário junto àquele órgão. Em transações imobiliárias, diferentes CNDs são exigidas dependendo do tipo de negócio e da natureza da operação — e obtê-las faz parte do processo de regularização de imóvel e de averbação no cartório.
O nome “certidão negativa” significa que o resultado é “negativo” — ou seja, não há débitos. Quando há pendências, o documento emitido é chamado de Certidão Positiva (ou Certidão Positiva com Efeito de Negativa, quando o débito está parcelado ou com exigibilidade suspensa).
Para que serve?
A CND serve para comprovar, em uma data específica, que o imóvel ou seu proprietário não tem pendências financeiras ou fiscais que possam comprometer a transação. É uma garantia para:
- O comprador: que não está adquirindo um imóvel com dívidas ocultas
- O banco: que o imóvel dado em garantia não tem débitos prioritários sobre ele
- O cartório: que o registro ou averbação é feita sobre imóvel sem impedimentos legais
- O contratante de uma obra: que o construtor está em dia com o INSS (evitando responsabilidade solidária)
Quando é necessário?
- Venda de imóvel: o comprador geralmente exige CND municipal (IPTU) e o tabelião pode exigir CNDs adicionais
- Financiamento imobiliário: bancos exigem CND do imóvel e, frequentemente, do vendedor
- Averbação de construção no cartório: exige CND do INSS da obra (comprovando recolhimento previdenciário)
- Regularização de imóvel: parte do conjunto de documentos exigidos pela Prefeitura e pelo cartório
- Partilha em inventário: exigida para regularizar imóveis que passam por herança
Principais tipos de CND em transações imobiliárias
CND Municipal (Prefeitura de BH): Comprova ausência de débitos de IPTU, taxas municipais e contribuição de melhoria. Emitida pelo portal da PBH (pbh.gov.br). Validade de 30 dias.
CND do INSS (Receita Federal — obra): Comprova que foram recolhidas as contribuições previdenciárias sobre a mão de obra utilizada na construção ou reforma. Obrigatória para averbar qualquer construção nova no cartório — sem ela, a averbação não é realizada. Emitida pelo portal da Receita Federal. Pode exigir entrega de GFIP (Guia de Recolhimento do FGTS e Informações à Previdência Social) da obra.
CND Federal (Receita Federal — pessoa física ou jurídica): Comprova ausência de débitos tributários federais do proprietário (pessoa física ou empresa). Emitida no portal da Receita Federal. Exigida por alguns cartórios e em financiamentos.
CND Estadual: Comprova ausência de débitos com o estado (ICMS, ITCD em heranças). Emitida pelo portal da Secretaria de Fazenda de Minas Gerais.
Qual o prazo e custo aproximado?
A maioria das CNDs é emitida gratuitamente e de forma imediata no portal do órgão responsável — quando não há pendências. A CND do INSS de obra pode exigir processo administrativo se houver divergência nas informações declaradas, levando semanas ou meses para ser emitida.
O prazo de validade varia: a maioria tem validade de 30 a 60 dias, após os quais precisam ser renovadas.
Perguntas frequentes
Onde emitir cada tipo de CND? CND municipal: portal pbh.gov.br (IPTU/Serviços > Certidões). CND do INSS de obra e CND federal: portal da Receita Federal (receita.fazenda.gov.br > Certidões). CND estadual: portal da SEF-MG (fazenda.mg.gov.br). Todas são gratuitas.
Qual a validade de uma CND? Em geral, 30 a 60 dias a partir da data de emissão. Para uso em transações imobiliárias, cartórios exigem CND emitida dentro de determinado prazo — geralmente até 30 dias antes do ato.
O que impede a emissão de uma CND? Qualquer débito ativo com o órgão emissor impede a emissão da certidão negativa. Para IPTU, débitos em aberto (inclusive parcelados sem termo de parcelamento formal) impedem. Para CND de obra do INSS, ausência de GFIP entregue ou divergência entre área declarada e área construída gera pendência.
A CND é obrigatória para vender um imóvel? A lei não exige CND como condição absoluta de validade da venda, mas na prática qualquer comprador prudente ou financiamento bancário exige. Vender sem CND expõe o comprador a assumir dívidas do imóvel e pode gerar disputas legais posteriores.
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